hipoteca

Saiba o que é uma hipoteca e como ela funciona 

Hipoteca é uma linha de crédito que incide sobre bens imóveis ou equiparados que servem de garantia para que seja concedido um empréstimo, com juros baixos, por meio do banco, para pessoas que precisam de dinheiro para quitar suas dívidas. 

Um dos tipos de bens que pode ser dado em uma hipoteca são habitações como as casas de repouso, desde que elas pertençam a quem está devendo para a instituição financeira. 

Essa linha de crédito é muito usada nos EUA, e além de possibilitar a concessão de juros baixos, permite que as parcelas possam ser pagas a longo prazo, aliviando a preocupação do devedor, que pode planejar suas finanças com tranquilidade. 

Usar como garantia uma pousada de idosos quando é necessário um empréstimo é uma forma adequada para melhorar a vida financeira, conseguindo equilíbrio no gasto de dinheiro, podendo até economizar para fazer uma viagem, por exemplo.

Nos últimos anos os bancos brasileiros deixaram de trabalhar com o sistema hipotecário, porque o processo envolve muitas barreiras ditadas pela lei e a operação acaba não valendo a pena e sendo pouco rentável para a instituição financeira.

A solução encontrada, portanto, foi migrar para a concessão do empréstimo com garantia de um imóvel com piscina de azulejo com deck, por exemplo, que pode contar com a alienação fiduciária. 

A diferença é o modo como o contrato do empréstimo é estabelecido entre o banco e o cliente e, a partir dessa solução, esse tipo de empréstimo vem crescendo, pois é a opção mais barata encontrada entre os empréstimos tradicionais que se conhece.

Porém, muitas pessoas ainda confundem a hipoteca com a alienação fiduciária, porque em ambos os casos o cliente que solicita o crédito coloca a sua casa com cortina rolo pé direito duplo como garantia na operação financeira.

Como funciona a hipoteca?

Quando o solicitante do empréstimo hipoteca um bem, como um apartamento, por exemplo, para conseguir o dinheiro, esse apartamento continua registrado no seu nome.

Essa situação poderia complicar a retomada do bem pelo banco, caso o devedor não quitasse a dívida no prazo estipulado no contrato firmado.

Porém, se a cobrança da dívida for inevitável e a instituição financeira tiver que reaver o imóvel com quadro de distribuição de 8 disjuntores, os procedimentos para a transferência devem ser feitos de forma judicial. 

Como o Poder Judiciário brasileiro é bastante imprevisível, o processo pode se arrastar por anos, até que o banco recupere o prejuízo por não conseguir reaver o imóvel com mais rapidez. 

A Lei 10.406, de 2002, em seu Artigo 1.475, permite que o dono do imóvel que tem piso vinílico para área externa negocie o bem com outra pessoa ou outro banco, mesmo que ele esteja sob uma hipoteca.

Portanto, se isso acontecer, o crédito expira e o cliente devedor precisa quitar as parcelas do crédito, todas elas, à vista. Porém, mesmo assim, diante da permissão legal, os credores se sentem inseguros.

Complicações que surgem na contratação hipotecária

Essas complicações, quando a hipoteca é contratada podem ocorrer nas seguintes situações:

  • Quando existe outro financiamento no mesmo imóvel;
  • O imóvel com toldo cortina retrátil para varanda é irregular;
  • O nome do dono do bem está sujo no mercado;
  • Quando o histórico de crédito tem problemas. 

O sucesso no contrato de uma hipoteca só ocorre quando o cliente segue alguns critérios exigidos pela maioria dos bancos, tais como:

  • Apresentar vários documentos;
  • Preencher uma ficha cadastral;
  • Especificar gastos mensais na ficha cadastral;
  • Apresentar documentos atualizados.

Os gastos mensais especificados são as despesas com aluguel, convênio médico ou outros financiamentos existentes no nome do cliente, que se forem confirmados, limita o acesso à hipoteca.

Para o acesso à linha de crédito hipotecária o imóvel concedido para a garantia deve estar regularizado, como a matrícula, nome do dono a área total do bem, e se algo estiver pendente, os papéis para aprovação podem demorar para sair.

Um imóvel regularizado oferece maior segurança tanto para o novo como para  o antigo proprietário, facilitando as condições de pagamento do empréstimo.

Em todas as operações de concessão de crédito, o CPF do cliente sempre é consultado pela instituição financeira e se pendências forem encontradas, ele não estará apto para assumir o pagamento das parcelas.

Em se tratando da hipoteca, essa consulta é muito importante, porque é um empréstimo que vai ser pago a longo prazo e alguma pendência faz com que o banco não aprove o cliente.

Mais do que verificar as condições do CPF, o banco precisa analisar o histórico de crédito do cliente, para compreender seu perfil de consumo. Se o cliente tiver problemas na administração de cartões de crédito, será um ponto negativo.

O empréstimo com garantia de imóvel é indicado para quitar dívidas, financiar estudos ou realizar procedimentos estéticos onde não será necessário o uso de guarda corpo de ferro fundido, por parte do médico que fará o procedimento. 

Quais as características de uma hipoteca?

Essas características estão ligadas ao mercado de concessão de crédito, tais como utilizar um bem que garanta o pagamento da dívida contraída, o imóvel pode ser do devedor ou de um terceiro, e a propriedade tem que ter manutenção, caso vá a leilão.

Tipos de hipoteca

Conforme a situação em que ela é utilizada, seja pela pessoa que contrai uma dívida, como também pela justiça, a legislação brasileira reconhece três tipos:

Hipoteca Convencional

É o tipo mais comum e acontece quando de livre e espontânea vontade a pessoa devedora firma um contrato com um credor e neste contrato consta uma garantia física. É a mais clássica e mais utilizada pela população.

Hipoteca Judicial 

Ela ocorre por ordem da justiça brasileira e é comum em casos onde existe condenação envolvendo valores a serem restituídos.

Nesse caso os juízes solicitam a hipoteca de imóvel. A decisão é unilateral, ou seja, não precisa da concordância do proprietário do imóvel 

Hipoteca Legal

É um modelo muito específico, previsto em lei e garante aos credores os seus devidos direitos.

Esses clientes são específicos, como a Fazenda pública, filhos e herdeiros e ela também precisa de ordem judicial, porém não está relacionada ao pagamento das dívidas.

Quais os riscos de hipotecar um imóvel?

O principal risco de hipotecar um imóvel, para conseguir um empréstimo é perdê-lo, caso as parcelas da dívida não sejam pagas.

Situações inesperadas podem acontecer com relação à renda familiar, por exemplo, e é recomendável pensar bem antes de hipotecar uma casa ou um apartamento, principalmente se ele é usado como moradia das pessoas.

Basta o atraso de uma só parcela que a hipoteca é executada. Isso dá direito ao credor (o banco) a reivindicar o imóvel que foi dado como garantia. É um dos motivos principais que aumenta os riscos das hipotecas.

Apesar da lei permitir a execução da hipoteca mediante o atraso de apenas uma parcela, geralmente os credores esperam alguns meses e nesse período propõem soluções para o devedor regularizar a dívida.

Vale ressaltar que além de correr o risco de perder o imóvel, ainda é possível, porém, bastante difícil, realizar uma hipoteca de segundo grau.

Nesse caso o credor não tem prioridade na execução da garantia do imóvel, e comumente ele pode não aceitar o referido bem como sendo a garantia do financiamento ou do empréstimo.

Vale a pena hipotecar um imóvel?

A decisão de hipotecar ou não um imóvel tem muito a ver com as vantagens e desvantagens que ela oferece.

Existem situações em que ela é aconselhável, porque abre a possibilidade de aquisição de um empréstimo ou financiamento com taxas de juros menores, pois o bem fica como garantia.

Algumas situações que podem ser interessantes para realizar uma hipoteca, tais como:

  • Descontrole financeiro;
  • Reforma do bem para aumento do valor de mercado;
  • Quitação de dívidas onde incidem juros altos;
  • Necessidade de crédito para investir em um projeto.

Além de pagamento de estudo dos filhos, e dinheiro adicional para realizar uma viagem.

Considerações finais

Portanto, a garantia hipotecária ocorre quando uma pessoa necessita de algum crédito adicional, onde um imóvel é dado como garantia para o pagamento das parcelas estipuladas no contrato firmado entre ela e a instituição financeira.

Para consegui-la é necessário a apresentação de vários documentos pessoais e do imóvel, que precisam estar regularizados, para que o bem seja aceito e o dinheiro concedido.

No caso do não pagamento das parcelas no prazo estipulado no contrato, o banco tem o direito de executar a hipoteca, para que o pagamento da dívida seja realizado.

Os objeto de uma hipoteca são bens imóveis, e eles podem ser de diferentes características, como os imóveis urbanos ou rurais e até alguns bem móveis podem ser hipotecados, como navios e aeronaves.

Decidir sobre hipotecar ou não um imóvel vai depender muito das vantagens ou desvantagens que ela oferece e é preciso muita cautela nesse momento. 

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.

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